¿Es injusto tener varias viviendas? Esto dice realmente la Constitución en España

Es una frase que se repite cada vez más: “no es justo que alguien tenga diez casas mientras otros no tienen ninguna”. Suena razonable, apela a algo real (el precio del alquiler en máximos, la dificultad para acceder a una vivienda) y por eso cala. Pero antes de darle la razón o quitársela, merece la pena mirar tres cosas con datos: qué dice realmente la Constitución sobre la vivienda y la propiedad, quién tiene de verdad varias viviendas en España, y cuánto cuesta que una vivienda llegue a existir.

¿Qué dice la Constitución sobre el derecho a la vivienda?

El artículo 47 de la Constitución Española dice que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias” para hacerlo efectivo. Hasta aquí, parece dar la razón a quien defiende que la vivienda es un derecho como cualquier otro.

Pero el detalle importante está en dónde se sitúa ese artículo dentro del texto constitucional. El artículo 47 no está en el Capítulo II (los derechos fundamentales, artículos 14 a 29, como la libertad o la igualdad), sino en el Capítulo III: “De los principios rectores de la política social y económica”. Y el propio artículo 53 de la Constitución marca la diferencia práctica entre ambos capítulos:

• Derechos fundamentales (art. 14-29): cualquier ciudadano puede exigirlos directamente ante los tribunales, incluso mediante recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional.
• Principios rectores (art. 39-52, incluida la vivienda): según el artículo 53.3 CE, “solo podrán ser alegados ante la jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen”. No generan un derecho subjetivo directamente exigible, son un mandato a los poderes públicos.

En términos prácticos: ningún ciudadano puede acudir a un juez y exigir, con base en el artículo 47, que se le entregue una vivienda de otra persona. El artículo 47 obliga al Estado a promover políticas de vivienda, no autoriza a repartir la propiedad ya existente.

La propiedad privada también está protegida por la Constitución

El artículo 33 de la Constitución reconoce “el derecho a la propiedad privada y a la herencia”. Es cierto que este derecho tiene una “función social” que permite limitarlo por ley (impuestos, normativa urbanística, uso del suelo), pero esa función social no puede vaciar el derecho de contenido. El propio artículo 33.3 CE lo deja claro: “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”.

Dicho de otro modo: la Constitución protege dos cosas al mismo tiempo, y no son incompatibles. Por un lado, obliga a los poderes públicos a facilitar el acceso a la vivienda. Por otro, protege la propiedad de quien ya tiene una, incluidas las viviendas que no son la residencia habitual. Ninguna de las dos anula a la otra.

Fuente: Ley 12/2023 (art. 3.k), Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Bolsamanía. Ver referencias al final del artículo.

¿Quién tiene realmente varias viviendas en España?

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda define legalmente al “gran tenedor” como la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles residenciales (o más de 1.500 m² construidos), un umbral que baja a 5 viviendas en zonas declaradas oficialmente como “tensionadas”. Según datos del Ministerio y del sector, en España hay unas 27.000 personas o entidades que cumplen esa condición, y entre todas acumulan un 4,3% del parque total de vivienda (8,9% si se excluyen las primeras residencias).

En el otro extremo, el 80% de los propietarios en España tiene una única vivienda. Es decir: la persona que la narrativa de “las diez casas” señala como problema es, en realidad, una minoría muy pequeña y ya identificada por la ley, con sus propias obligaciones específicas. La inmensa mayoría de quienes alquilan un piso en España son personas con una segunda vivienda heredada, comprada como ahorro para la jubilación, o gestionada como complemento a su sueldo. Etiquetarlos con el mismo discurso que a un gran tenedor institucional no se sostiene con los datos.

Lo que realmente cuesta que exista una vivienda

Antes de discutir quién “debería” tener una vivienda, conviene recordar que ninguna vivienda aparece de la nada. Cada piso que existe es el resultado de meses de trabajo de decenas de profesionales distintos, cada uno con su salario, y de un suelo que en España tiene un precio de mercado propio.

El suelo ya tiene un coste antes de poner el primer ladrillo: entre 250 y 600 €/m² en zonas prime como Madrid o Barcelona, entre 100 y 250 €/m² en zonas periurbanas, y desde 20 €/m² en el interior peninsular. La construcción en sí cuesta entre 800 y 2.500 €/m² según la calidad de los acabados, con Madrid y el País Vasco entre las zonas más caras del país.

Los profesionales que intervienen no son uno ni dos: el arquitecto diseña el proyecto y dirige la obra; el aparejador (arquitecto técnico) controla la ejecución, los materiales, los costes y la seguridad; la constructora aporta la mano de obra y coordina a los distintos gremios: albañiles, encofradores, electricistas, fontaneros, pintores, instaladores de climatización, carpinteros. Entre el proyecto y la entrega de llaves, una vivienda unifamiliar media tarda entre 10 y 18 meses de obra.

Y cada una de esas personas cobra un salario real: según el convenio del sector para 2026, un peón de la construcción cobra entre 18.500 y 19.800 € brutos al año, un oficial de segunda ronda los 22.000 €, y un oficial de primera los 25.000 €. A eso se suman los honorarios técnicos de arquitecto y aparejador, que representan entre un 5% y un 12% del coste de ejecución. Tener una vivienda, sea para vivir en ella o para alquilarla, significa haber pagado (a precio de mercado) todo ese trabajo. No es algo que se “acapare” gratis.

La solución no es señalar al propietario, es profesionalizar el alquiler

Si el problema real es que hay gente que necesita una vivienda y no la encuentra, la pregunta útil no es “¿cuántas casas debería poder tener alguien?”, sino “¿qué hace que un propietario decida no alquilar la suya?”. Y ahí los datos son claros: un porcentaje relevante de propietarios en Madrid ha valorado retirar su piso del mercado precisamente por la inseguridad que genera este tipo de debate y los cambios normativos constantes. Cada vivienda que se retira del alquiler por miedo es una vivienda menos disponible para quien la necesita, justo el efecto contrario al que se busca.

Por eso en Youhomey no planteamos el alquiler como un pulso entre propietario e inquilino, sino como algo que se gestiona bien o se gestiona mal. Nuestro contrato de gestión incluye cláusulas legales pensadas específicamente para blindar al propietario frente a la inseguridad jurídica del contexto actual, no solo frente al impago. Es, en la práctica, la solución legal seria frente a un debate que suele quedarse en lo moral: dar al propietario la tranquilidad de que su vivienda está protegida para que decida ponerla en el mercado, en lugar de dejarla vacía por miedo.