Fiscalidad del alquiler en 2026: el nuevo IRPF que pocos propietarios conocen bien (y cómo pagar mucho menos)
La reducción fija del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler desapareció en 2024. En su lugar, hay un sistema escalonado de entre el 50% y el 90% que depende de las condiciones del contrato y del perfil del inquilino. Si no sabes en qué tramo estás, probablemente estés tributando de más. Esta guía lo aclara.
El nuevo sistema: cuatro niveles de reducción
El modelo actual clasifica las reducciones en cuatro niveles según el tipo de contrato y las características del inquilino. En todos los casos, la reducción se aplica sobre el rendimiento neto positivo (rentas cobradas menos gastos deducibles). Solo aplica a vivienda habitual del inquilino, nunca a alquileres turísticos ni de temporada.
Los niveles son escalonados y no acumulativos: si cumples las condiciones del 70%, no sumas el 50% general. Aplica siempre el nivel mas alto al que tengas derecho.
Gastos que puedes deducir antes de calcular la reduccion
La reduccion se aplica sobre el rendimiento neto positivo, que es el resultado de restar los gastos deducibles a los ingresos por alquiler. Cuantos mas gastos deduzcas correctamente, menor sera la base sobre la que se aplica el IRPF.
Gastos deducibles principales:
- Intereses de hipoteca y otros costes de financiacion del inmueble
- IBI, tasas de basura y tributos municipales
- Cuotas de la comunidad de propietarios
- Seguros del hogar, de impago, de responsabilidad civil
- Reparaciones y conservacion (no mejoras ni obras de ampliacion)
- Amortizacion del inmueble: 3% anual sobre el mayor de valor catastral o de adquisicion, excluido el suelo
- Gastos de administracion y gestion: honorarios de agencia o gestor
Un error comun: incluir el coste de obras de mejora o ampliacion como gasto del ejercicio. Estas no son deducibles de golpe; se amortizan a lo largo de los anos. Si tienes dudas, consulta con un asesor fiscal.
Los errores mas comunes en la declaracion del alquiler
No declarar periodos vacantes. Si el piso ha estado sin inquilino parte del ano, esos meses tributan como imputacion de rentas inmobiliarias (1,1% del valor catastral), no como rendimiento de alquiler.
Aplicar la reduccion incorrecta. Muchos propietarios aplican el 50% sin verificar si podrían acceder al 60% o 70%. Si hiciste mejoras energeticas o alquilas a un menor de 35 anos, puede que estes tributando de mas.
No guardar justificantes. Hacienda puede solicitar facturas de todos los gastos deducidos en los cuatro anos siguientes a la declaracion. Sin documentacion, no puedes justificar la deduccion.
Preguntas frecuentes sobre el IRPF del alquiler 2026
Rodrigo Herrero, fundador de Youhomey, responde las dudas mas habituales
¿La reduccion del 50% se aplica automaticamente o hay que solicitarla?
Es automatica para contratos de vivienda habitual. La aplicas directamente en la declaracion de la renta (casillas del capital inmobiliario). No necesitas solicitarla a Hacienda, pero si justificarla si hay una inspeccion.
¿Que se considera “zona tensionada” en Madrid?
La declaracion de zona tensionada la hace cada Comunidad Autonoma. A junio de 2026, Madrid capital no ha sido declarada como tal por la Comunidad de Madrid, por lo que el tramo del 70% por zona tensionada no aplica de forma general en la capital.
¿Las mejoras energeticas tienen que ser certificadas para aplicar el 60%?
Si. Debes acreditar que se ha obtenido una mejora en la eficiencia energetica del inmueble. Lo habitual es aportar los certificados energeticos antes y despues de la reforma, o facturas de instalacion de equipos eficientes con sus correspondientes fichas tecnicas.
¿Puedo deducir el seguro de impago que contrato como propietario?
Si, es un gasto deducible como gasto de administracion y seguro del inmueble. La prima anual se resta del rendimiento bruto antes de aplicar la reduccion.
¿Si alquilo a traves de una empresa gestora, puedo deducir sus honorarios?
Si. Los honorarios de la empresa gestora son gastos de administracion deducibles. Con Youhomey, los costes de gestion son cero para el propietario, por lo que este punto no aplica en nuestro modelo.
¿Youhomey ayuda con la parte fiscal del alquiler?
En Youhomey proporcionamos al propietario toda la documentacion necesaria para su declaracion: rentas cobradas, periodos de ocupacion, gastos de gestion. Tu asesor fiscal lo tiene todo listo. Y si no tienes uno, te podemos recomendar.
