Plan RESIDE 2026: qué pasa con tu piso turístico en Madrid y por qué muchos propietarios ya han cambiado de modelo
El Plan RESIDE del Ayuntamiento de Madrid entró en vigor el 22 de septiembre de 2025 y cambió las reglas del juego para las viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad. Si tienes un piso en alquiler turístico, o estabas pensando en pasarlo a esa modalidad, esto te afecta directamente. Te explicamos qué prohíbe, qué permite y qué están haciendo otros propietarios en Madrid.
Qué prohíbe exactamente el Plan RESIDE
El Plan RESIDE fue aprobado definitivamente el 27 de agosto de 2025 y publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 22 de septiembre de 2025. Su impacto varía según la zona de la ciudad donde esté tu vivienda.
La medida más radical es la prohibición total de nuevas VUT en edificios residenciales dentro de la Almendra Central (el corazón histórico de Madrid). Aquí ya no es posible obtener licencia turística para un piso en un bloque de viviendas, ni siquiera en planta baja, salvo que el edificio completo se destine a uso turístico.
Fuera de la Almendra Central, las nuevas VUT solo podrán ubicarse en planta baja o primera planta con acceso independiente desde la calle. Las plantas superiores de edificios residenciales quedan excluidas.
Lo que cambia en tu zona: cuadro comparativo
| Zona | Nueva VUT posible | Condiciones | VUT existente |
|---|---|---|---|
| Almendra Central | No | Solo si el edificio completo es turístico | Respetadas |
| Resto de Madrid | Limitado | Solo planta baja o 1ª con acceso independiente | Respetadas |
| Edificio completo turístico | Si | Cualquier planta, cualquier zona | Respetadas |
Fuente: Plan RESIDE, BOCM 22/09/2025. “Respetadas” = las VUT con licencia previa siguen operativas bajo el régimen anterior.
Además, en marzo de 2026 la Comunidad de Madrid actualizó la normativa autonómica de VUT introduciendo tamaños mínimos de habitación, aforo máximo y equipamiento obligatorio más exigentes. Esto afecta tanto a renovaciones de licencia como a nuevas solicitudes en zonas donde sigue siendo posible.
Si ya tienes una VUT con licencia, ¿qué debes hacer?
Las VUT con licencia en vigor antes del Plan RESIDE están protegidas bajo el régimen anterior. No pierden su licencia por la nueva norma. Sin embargo, si quieres renovar, cambiar el titular o traspasar la licencia, la nueva normativa sí se aplica.
También debes saber que desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable del 60% de propietarios y participaciones para que un vecino pueda destinar su piso a uso turístico. Si la comunidad de propietarios se opone, la VUT no puede seguir operando aunque tengas licencia municipal.
Las sanciones por operar sin licencia o incumplir la normativa van de 30.000 a 190.000 euros, además de la orden de cese de actividad. En 2026 la Administración ha intensificado la inspección.
El alquiler residencial de larga duración: la alternativa que cobra tracción
Ante el endurecimiento regulatorio del turístico, muchos propietarios madrileños han optado por el alquiler residencial de larga duración. En Madrid, con precios en 23,2€/m²/mes, un piso de 80m² genera de media 1.856€/mes de renta bruta.
La diferencia con el turístico: sin gestión diaria, sin check-ins y check-outs, sin riesgo de sanciones por la normativa VUT, y con la posibilidad de acogerse a las reducciones del IRPF de hasta el 90% que ofrece el alquiler habitual. El alquiler residencial sigue siendo, en términos netos, muy competitivo.
Preguntas frecuentes sobre el Plan RESIDE
Rodrigo Herrero, fundador de Youhomey, responde las dudas más habituales
¿El Plan RESIDE me obliga a cerrar mi VUT si ya tengo licencia?
No. Las licencias concedidas antes del Plan RESIDE son válidas. La norma afecta a nuevas solicitudes y a cambios de titular. Pero la comunidad de propietarios puede vetar su continuidad si así lo vota.
¿Qué pasa si opero como VUT sin licencia o en zona prohibida?
Las multas van de 30.000 a 190.000 euros. El Ayuntamiento ha aumentado las inspecciones en 2026, especialmente en la Almendra Central. Además, las plataformas como Airbnb están obligadas a verificar la licencia de los anuncios.
¿Qué es la Almendra Central exactamente?
Es el casco histórico de Madrid delimitado por la M-30. Incluye los distritos Centro, Salamanca, Retiro, Chamberí, Arganzuela y parte de Moncloa-Aravaca. Es la zona donde la prohibición de nuevas VUT en edificios residenciales es total.
¿El alquiler de temporada (contratos de 1-11 meses) también está afectado?
El alquiler de temporada no necesita licencia VUT porque se rige por la LAU, no por la normativa turística. Sin embargo, desde julio de 2025 requiere Número de Registro de Alquiler (NRA) y las plataformas deben publicarlo en los anuncios.
¿Es rentable pasar de turístico a residencial?
Depende del piso y la zona. En muchos casos, la renta bruta del residencial supera el ingreso neto del turístico una vez descontados gastos de gestión, limpieza, periodos vacíos y riesgo regulatorio. Con los datos actuales de Madrid (23,2€/m²), la comparativa cada vez es más favorable al residencial.
¿Youhomey gestiona el cambio de VUT a alquiler residencial?
Sí. Si estás valorando salir del turístico, hacemos un estudio gratuito de rentabilidad comparada para tu vivienda concreta, en tu zona de Madrid, con datos reales de mercado. Sin compromiso.
