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El Gobierno intentó limitar las subidas al 2% con el Real Decreto-Ley 8/2026, pero el Congreso lo rechazó el 28 de abril. Resultado: desde esa fecha, la actualización del alquiler vuelve a regirse por el IRAV sin tope artificial. Con el dato de mayo 2026 en el 2,47%, muchos propietarios se preguntan ahora cómo actuar correctamente. Esta guía lo explica sin ambiguedades.
¿Qué es el IRAV y a qué contratos se aplica?
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es el mecanismo oficial para actualizar la renta de los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023. Lo publica el INE cada mes y sustituyó al IPC como referencia de actualización.
Para contratos anteriores a esa fecha, se aplica el IPC o lo que el propio contrato estipule. Y para ambos casos, hasta el 28 de abril de 2026, el tope era el 2% por mandato del RDL 8/2026. Al no ser convalidado, ese tope desapareció y se vuelve a aplicar el índice completo.
- Contratos post 26/05/2023: se aplica el IRAV publicado por el INE
- Contratos anteriores: se aplica el IPC o lo que marque el contrato
- Hasta el 28 abril 2026: ambos estaban topados al 2% (RDL rechazado)
- Desde el 29 abril 2026: se aplica el índice completo sin tope extraordinario
Los datos: IRAV mensual en 2026
El INE publica el IRAV mensualmente, con datos del mes anterior. Para actualizar una renta en julio 2026 se usa el dato de mayo, publicado el 12 de junio de 2026:
Fuente: INE — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda. Datos verificados junio 2026.
Cómo calcular y notificar la subida correctamente
La actualización de la renta no es automática: el propietario debe comunicarla al inquilino por escrito y con al menos un mes de antelación antes de la fecha en que se cumpla la anualidad del contrato.
Fórmula de cálculo: Renta actual x (1 + IRAV / 100)
Ejemplo: Un contrato con renta de 1.200€/mes que se renueva en agosto 2026. Se aplica el IRAV de junio 2026 (que se publicará el 14 de julio). Si el IRAV fuera del 2,47%, la nueva renta sería: 1.200 x 1,0247 = 1.229,64 €/mes.
La notificación debe incluir el índice aplicado, el porcentaje y la nueva renta resultante. Se recomienda hacerlo por burofax o correo con acuse de recibo para tener constancia.
Qué pasa si el inquilino no acepta la subida
La actualización conforme al IRAV no requiere el acuerdo del inquilino cuando está prevista en el contrato (cláusula de actualización). Si el contrato recoge que la renta se actualiza anualmente con el índice legal vigente, es de aplicación directa.
Si el inquilino se niega a pagar la renta actualizada, existe diferencia entre la renta pactada y la pagada. Esa diferencia puede reclamarse judicialmente y, acumulada, puede constituir causa de desahucio por impago. Por eso, documentar cada notificación es fundamental.
En Youhomey llevamos la gestión del contrato, las notificaciones de actualización y cualquier conflicto con el inquilino. El propietario no tiene que gestionarlo.
Preguntas frecuentes sobre el IRAV 2026
Rodrigo Herrero, fundador de Youhomey, responde las dudas más habituales
¿El IRAV del 2,47% es obligatorio aplicarlo o puedo subir menos?
Es un techo, no un suelo. Puedes aplicar un porcentaje inferior o incluso no aplicar subida. Nunca puedes superar el IRAV del mes de referencia sin el acuerdo expreso del inquilino.
¿Qué ocurre si no actualicé la renta en años anteriores? ¿Puedo hacerlo ahora?
No. La actualización solo puede aplicarse en la fecha de aniversario del contrato. No se puede acumular ni cobrar subidas retroactivas de años anteriores en los que no se comunicó la actualización.
¿Se puede pactar con el inquilino un porcentaje diferente al IRAV?
Sí, siempre que sea inferior al IRAV. Por encima del índice no está permitido en contratos de vivienda habitual. El acuerdo debe constar por escrito y firmado por ambas partes.
¿El RDL 8/2026 puede volver a aprobarse con el tope del 2%?
El Gobierno puede intentarlo, pero el rechazo parlamentario del 28 de abril fue claro. Cualquier nueva norma con tope extraordinario requiere su propio decreto y convalidación. Hasta entonces, el IRAV completo es la referencia legal.
¿Qué pasa con los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023?
Se rigen por el IPC o por lo que el contrato establezca como referencia. Si el contrato dice “IPC”, aplicas el IPC del mes de referencia. Si no dice nada, el propietario puede proponer una actualización pero el inquilino puede no aceptarla.
¿Youhomey gestiona la actualización del IRAV por mí?
Sí. Con la Renta Garantizada de Youhomey no tienes que calcular nada, notificar nada ni negociar con el inquilino. Nosotros gestionamos el contrato completo, incluidas las actualizaciones anuales, y tú cobras el día 10 sea cual sea la situación.
