Resumen Ejecutivo

• Compraventa en récord, pero a mitad de ritmo: Madrid capital alcanzó los 6.013 €/m² en junio de 2026 (+6,6% interanual), su máximo histórico según Idealista. Pero el ritmo se ha frenado con fuerza: crecía al +12,0% en Q1 2026 y al +25% hace justo un año. La vivienda usada en España sube un +15,8% interanual (jun. 2026).
• Alquiler: mismo patrón de desaceleración: el precio en Madrid llegó a 23,7 €/m²/mes (+7,6% interanual) frente al +10,3% de Q1. España también marca récord nacional con 15,3 €/m²/mes (+4,2%), la mitad del ritmo de hace un año.
• El frenazo de compraventas se confirma: el INE certificó en marzo una caída interanual del 2,2% —tercer mes consecutivo a la baja—, el dato oficial más reciente disponible al cierre de este informe. Las cifras de abril y mayo aún no estaban consolidadas por el INE en la fecha de publicación.
• Euríbor con techo trimestral: tras subir en abril (2,747%) y tocar máximo en mayo (2,804%), el índice cerró junio en 2,798% —primera bajada mensual tras cuatro meses consecutivos al alza—, aunque sigue muy por encima del 2,565% con el que cerró Q1.
• Más incertidumbre normativa, no menos: el Congreso no convalidó el RD-Ley 8/2026 (28 abril) y el Tribunal Supremo anuló en mayo el Registro Único de Alquileres Turísticos por invasión de competencias autonómicas. En paralelo, BBVA Research elevó dos veces su previsión de precio para 2026, del +7% al +10,2% y finalmente al +12% en junio.

1. Indicadores de Precio

1.1 Mercado de Compraventa

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE para el segundo trimestre de 2026 no se había publicado aún
al cierre de este informe —el INE lo divulga con un desfase de unas ocho semanas—. Como referencia de tendencia,
el índice mensual de Idealista certificó que la vivienda usada en España subió un +15,8% interanual
en junio de 2026, y Madrid capital alcanzó los 6.013 €/m², un +0,5% mensual,
+0,9% trimestral y +6,6% interanual: nuevo máximo histórico de la serie
y un diferencial de más del 113% sobre la media nacional (+3.190 €/m²).

El dato relevante del trimestre no es el récord —Madrid lleva en récord permanente desde 2024—, sino
la velocidad a la que se llega a él. Hace exactamente un año, en el segundo trimestre de 2025, Madrid
capital crecía al +25% interanual; cerró Q4 2025 al +17,5% y Q1 2026 al +12,0%.
El +6,6% de junio confirma una desaceleración sostenida durante tres trimestres consecutivos,
no un episodio aislado. Los precios absolutos no bajan —siguen en máximos—, pero el impulso que los llevó
hasta ahí se está agotando con claridad.

La demanda extranjera sigue como factor dinamizador estructural: en torno al 14% de las
compraventas en España corresponde a compradores internacionales. Según The Wealth Report 2026 de
Knight Frank, un millón de dólares que en 2020 alcanzaba para 90 m² en zonas prime de Madrid, en 2026 solo
cubre 75 m². Salamanca (>9.868 €/m²) y Chamberí (>8.381 €/m²) siguen actuando como refugios
de capital con demanda prácticamente inelástica.

En el frente hipotecario, el último dato consolidado por el INE corresponde a marzo de 2026: 131.500+
hipotecas firmadas en Q1 (+9,7% interanual), el mejor primer trimestre desde 2010. Las cifras de
formalización hipotecaria de abril y mayo de 2026 aún no estaban disponibles con desagregación completa
al cierre de este informe.

1.2 Mercado de Alquiler

El alquiler repite el patrón de la compraventa: récord absoluto, ritmo a la baja. Madrid capital cerró junio
en 23,7 €/m²/mes (+7,6% interanual, +1,1% mensual), frente al +10,3%
de Q1. España también marcó récord nacional con 15,3 €/m²/mes (+4,2%),
poco más de la mitad del +7,1% de hace un trimestre. El propio informe de Idealista destaca que
29 de las 52 capitales españolas tocaron máximos este trimestre.

El diferencial Madrid–España se mantiene en torno al 55%. Una vivienda estándar de 80 m²
en la capital cuesta ya ~1.896 €/mes de media —frente a los ~1.856 €/mes de Q1—, otro
máximo histórico pese a la moderación en el ritmo de subida.

1.3 Análisis por Distrito

Villaverde se mantiene como el distrito con mayor crecimiento acumulado de alquiler en
lo que va de 2026, aunque con la primera señal de pausa del año: 17,1 €/m²/mes en mayo,
prácticamente estable frente a los 17,3 €/m² de marzo. Salamanca y Centro
siguen liderando en precio absoluto —con precios de publicación ya por encima de los 31 €/m²
según Brainsre—, aunque el desglose por distrito del índice de cierre de Idealista para Q2 no estaba
disponible con la misma metodología de Q1 al cierre de este informe.

Alquiler — comparativa Q1 vs Q2 2026

€/m²/mes · Barra clara = Q1 2026 (marzo) · Barra azul oscuro = Q2 2026 (junio, Villaverde con dato de mayo)

Fuente: Idealista, informes de precio de vivienda en alquiler

Fuentes: Idealista / Que.es, informe de alquiler junio 2026 ·
Brains Real Estate, alquiler Villaverde mayo 2026

2. Oferta y Demanda

El dato oficial más reciente del INE sobre volumen de compraventas corresponde a marzo de 2026:
61.295 operaciones en España, un −2,2% interanual y tercer mes
consecutivo de caída. Las cifras de abril y mayo de 2026 no estaban consolidadas por el INE
con desagregación oficial al cierre de este informe, por lo que se mantiene como referencia
el patrón ya identificado en Q1: precios en máximos con volumen en retroceso, especialmente
en los mercados más tensionados como Madrid (−19,6% en enero).

La paradoja estructural de la oferta de alquiler no ha cambiado —si acaso se ha reforzado—.
El Gobierno estimó en mayo de 2026 que España tiene 86.400 pisos menos en el
mercado de alquiler residencial que en 2020 (−35% de la oferta), con ratios de demanda que
superan los 50 candidatos por cada piso disponible en zonas cotizadas de Madrid.
Un 34% de los propietarios en Madrid estudiaba retirar su piso de portales
como Idealista o Fotocasa tras el ciclo de intervención normativa de marzo, según datos de la
base de conocimiento de este mismo informe.

A esta presión se suma la anulación en mayo del Registro Único de Alquileres Turísticos
(ver sección 5.2), que reabre la incertidumbre sobre cuántas de las 341.000 viviendas
inscritas en el registro estatal podrían reconvertirse —o no— a alquiler residencial de larga
duración. La moratoria de desahucios, prorrogada por séptima vez en 2026 incluso
para inquilinos que no pagan, sigue actuando como desincentivo adicional a la puesta en mercado
de nuevas viviendas en alquiler.

Indicadores clave — Q1 vs Q2 2026

Fuentes: Idealista, INE, EuriborDiario, BBVA Research · (*) dato no consolidado al cierre del informe

3. Rentabilidad Bruta por Distrito

La rentabilidad bruta media del alquiler en Madrid se mantiene en el 4,7%, frente al
6,7% de media nacional (Idealista, última cifra confirmada, abril 2026). No se ha
localizado una actualización específica de rentabilidad con metodología comparable para Q2 al cierre
de este informe; dado que estos ratios se mueven con lentitud trimestre a trimestre, se mantiene como
referencia válida el patrón de distritos ya identificado en Q1 2026.

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4. Perfil del Inversor e Inquilino · Tendencias del Trimestre

El Q2 2026 consolida tres señales que definen el giro del mercado madrileño respecto al trimestre anterior:

Perfil dominante del inquilino en Madrid

El perfil no cambia respecto a Q1, pero la presión financiera se profundiza: con el alquiler medio
de 80 m² ya en ~1.896 €/mes, el inquilino tipo sigue alquilando por imposibilidad
de comprar, no por elección. El 43% de los jóvenes percibe la compra como
“seguro de futuro”, pero la barrera de entrada en precio y financiación los mantiene en el
mercado de alquiler de forma prolongada. La moratoria de desahucios, prorrogada por séptima
vez en 2026, sigue generando incertidumbre adicional para los propietarios sobre el riesgo real de impago.

Para el inversor, la lectura de Q2 es más matizada que la de Q1: la desaceleración del ritmo de
precios no es una corrección, es una señal de madurez de ciclo. La pregunta sigue sin cambiar
—cómo gestionar el riesgo de impago en un entorno regulatorio que, lejos de estabilizarse,
añadió dos nuevos frentes de incertidumbre este trimestre.

5. Contexto Macroeconómico y Regulatorio

5.1 Euríbor — Techo trimestral y primer respiro

El Euríbor prolongó en Q2 la escalada iniciada en marzo: subió a 2,747% en abril y
tocó máximo trimestral en mayo con 2,804%. Junio trajo la primera noticia positiva
en cuatro meses: el índice bajó a 2,798%, un respiro modesto (−0,006 pp) pero
significativo como cambio de dirección. En comparación interanual, el nivel de junio de 2026 es
0,716 puntos superior al de junio de 2025 (2,081%), lo que en la práctica encarece
las hipotecas variables con revisión anual en unos 65 €/mes de media.
Fuente: EuriborDiario, Inmodiario.

5.2 Marco Regulatorio — Segundo revés del año

5.3 Previsiones para el resto de 2026

El dato más llamativo del trimestre en materia de previsiones es la doble revisión al alza de
BBVA Research, que refuerza la tesis de déficit estructural de vivienda:

El contraste es la lectura más interesante de Q2: mientras el mercado desacelera su ritmo real
de crecimiento (compraventa +6,6%, alquiler +7,6%), BBVA Research eleva su previsión anual muy
por encima del ritmo observado en el semestre. La lectura conjunta apunta a que los analistas
esperan una aceleración en la segunda mitad del año, sostenida por el mismo desequilibrio
estructural de siempre —déficit de vivienda nueva, demanda extranjera, oferta de alquiler
en mínimos— más que a una corrección del ciclo alcista.
Fuentes: Brains Real Estate, Idealista.

6. Conclusiones y Visión Estratégica

El segundo trimestre de 2026 confirma y profundiza la fotografía que ya se intuía en Q1: precios
en máximos históricos —6.013 €/m² en compraventa, 23,7 €/m²/mes en alquiler—
conviviendo con un ritmo de crecimiento que se reduce trimestre a trimestre.
No es un dato aislado: son ya tres trimestres consecutivos de desaceleración
en compraventa (+25% hace un año → +17,5% → +12,0% → +6,6%) y dos en alquiler (+10,3% → +7,6%).

El volumen de transacciones refuerza la misma lectura: el último dato oficial del INE (marzo,
−2,2%) confirma un tercer mes consecutivo de caída, y todo apunta —a falta de la consolidación
oficial de abril y mayo— a que el mercado sigue racionando por tiempo y volumen, no por precio.
El Euríbor añadió volatilidad al trimestre, tocando máximos en mayo (2,804%) antes de su primer
respiro en junio, un factor que condicionará directamente el ritmo de acceso a la financiación
en la segunda mitad del año.

La principal diferencia respecto a Q1 no está en los precios, sino en el riesgo regulatorio,
que en vez de resolverse se ha ampliado: el RD-Ley 8/2026 fue finalmente tumbado por el Congreso,
y el Tribunal Supremo anuló en mayo el Registro Único de Alquileres Turísticos. Dos reveses
normativos en un solo trimestre confirman que la inseguridad jurídica sigue siendo
la variable de riesgo más relevante para el propietario en Madrid —más que el propio mercado,
que sigue mostrando demanda estructural sólida.

El dato más contraintuitivo del trimestre es la revisión al alza de BBVA Research, que elevó su
previsión de 2026 del +7% al +12% mientras el mercado real desaceleraba. La lectura estratégica
es clara: el problema de fondo —déficit de vivienda, oferta de alquiler en mínimos, presión
demográfica— no se ha resuelto ni un ápice; solo se ha estabilizado la velocidad a la que se
manifiesta. Para el inversor, las oportunidades de mayor rentabilidad siguen concentradas en
el sur y este de Madrid (Villaverde, Carabanchel, Vallecas), mientras Salamanca y Chamberí
continúan siendo el estándar para preservación de capital. En un entorno donde el marco legal
cambia cada trimestre, la gestión profesional deja de ser una opción y pasa a ser una necesidad.

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Preguntas Frecuentes

Fuentes y Referencias

• → Idealista — Precio vivienda Madrid junio 2026: 6.013 €/m²
• → Idealista — Vivienda usada España junio 2026: +15,8% interanual
• → Idealista / Que.es — Alquiler junio 2026: máximos históricos, Madrid 23,7 €/m²
• → INE — Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, marzo 2026
• → EuriborDiario — Evolución Euríbor abril–junio 2026
• → Inmodiario — El Euríbor frena la subida en junio de 2026
• → Inmomadrid — Rentabilidad del alquiler en Madrid, mayo 2026
• → Brains Real Estate — Alquiler de pisos en Madrid 2026: evolución y distritos
• → BOE — Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (medidas en el alquiler)
• → Idealista — El Supremo anula el Registro Único de Alquileres Turísticos, mayo 2026
• → Homyspace — IRAV mayo 2026: 2,47%
• → Idealista — BBVA Research eleva su previsión al +12% para 2026
• → Brains Real Estate — BBVA Research: +10,2% en 2026 y +6,8% en 2027
• → Bankinter — Previsión precio vivienda España 2026 y 2027